Igényfelmérés, célmeghatározás

1. lépés: Milyen felhasználásra szeretnénk ingatlant vásárolni?

A vásárló lakóingatlant keres, vagy nyaralót, esetleg üzleti célú ingatlant, vagy befektetni szeretne? Minden esetben a legjobb és egyedi igényeknek teljesen megfelelő ingatlan kiválasztása a cél.

Rövid távú kiadás esetén olyan helyszíneken érdemes ingatlanokat keresni, amelyek közelebb esnek a tengerparthoz, turisztikailag kiemeltek, a turisták által kedveltek. A jó helyszín, illetve további plusz szolgáltatások jobban megnövelik a foglaltsági százalékot egy-egy ingatlanon. Rövid távú kiadás társasházak, azaz az un. „condominium”-ok esetén kevésbé szerencsés, mint olyan ingatlanok esetén (mint pl.: egy ház), ahol nincs közös képviselet. Ennek oka, hogy nem mindenhol engedi a Homeowner Association (HOA) a 3 hónapnál rövidebb távú kiadást. A kiválasztás folyamán mindenképpen külön gondot kell fordítani az ingatlan kezelésének formájára, a helyi és társasházi szabályozások ellenőrzésére.

Saját célú nyaraló esetén is fontos szempont lehet a tenger közelsége, viszont a turistaforgalom ebben az esetben másodlagos.

Hosszú távú kiadás esetén olyan lokációt, legfőképpen városi, belvárosi lakásokat, vagy üzleti célú ingatlanokat érdemes megcélozni, ami akár a helyieknek, akár a külföldieknek szolgál ideiglenes otthonául, esetleg üzleti tevékenységének helyszínéül. Itt fajlagosan olcsóbban is lehet ingatlanokat vásárolni.

Befektetésként megvásárlandó ingatlan esetében a vásárlást megelőzően a várható költségek és bevételek összevetésével megtérülési számításokat kell végeznünk, a várható hozamokat és a vagyongyarapodást is kalkulálnunk kell, összevetve a kiválasztott régió ingatlanpiaci folyamataival, trendjeivel.

Ingatlanok bejárása, kiválasztása

2. lépés: Az ingatlan személyes megtekintése

Minden ingatlant személyesen is ellenőrzünk, mielőtt ajánlatot tennénk a megvételre. A bejárás történhet a vásárló személyes jelenlétével is, és általunk, mint megbízott közvetítő által is. Számunkra is fontos, hogy felmérjük, hogy valóban megfelel-e azoknak az elvárásoknak, melyeket felénk támasztanak a befektetők, a vásárlók. Fontos, hogy nem csak magát az ingatlant, hanem a környezetét is, a lakóközösséget, a megközelíthetőséget, a körülötte megtalálható infrastruktúrát is alaposan felmérjük! Floridában a lakó és a kereskedelmi zónák elkülönülnek.

Vásárlási folyamat indítása, törvényességi vizsgálat

3. lépés: Ajánlatéttel

A konkrét ingatlan kiválasztása után indulhat a hivatalos ügymenet. Az ajánlattétel során fontos, hogy itt a „foglaló” visszajárhat. Ezen ajánlattétel elfogadását követően (általában néhány ezer dollár) csak és kizárólag azzal tárgyalhat a tulajdonos, aki ezt kifizette. Ilyenkor már a különböző adatbázisokról is lekerül az ingatlan, ”pending” állapotba, vagyis függőbe kerül. Az elutalt összeget nem a tulajdonosnak és még csak nem is a közvetítő cégnek kell fizetni, hanem a floridai állam és a Title Company által felügyelt letéti számlára. Erről a számláról két módon kerülhet le az összeg: a tulajdonoshoz a vételárral együtt, vagy vissza az ajánlattevőnek, ha mégsem valósul meg az adás-vétel.

Műszaki felülvizsgálat

4. lépés: Ingatlan műszaki ellenőrzése

Egy licensszel, Florida államban érvényes engedélyekkel rendelkező műszaki ellenőrt rendelünk ki a házhoz. Ez 250-450 $-ba kerül, és a vevő fizeti. Azonban ez azért fontos, mert ha bármilyen hibát felfedez a műszaki ellenőr, akkor az egyrészt alapot ad az alkura, vagy a visszalépésre, vagy arra, hogy ezeket a hibákat kijavítsa az eladó, még az eladás/átadás előtt. Továbbá azért is fontos eleme ez a vásárlásnak, hiszen a műszaki ellenőr 1 év garanciát vállal a felülvizsgálatra. Ha időközben mégiscsak kiderül valamilyen hiba az ingatlanon, azt garanciálisan orvosolja a műszaki felülvizsgálatot elvégző műszaki ellenőr. Ezáltal garantált, hogy hibamentes állapotban kerül megvételre az ingatlan.

Törvényességi vizsgálat, pénzügyi felügyelet

5. lépés: Title Company szerepe és a zárás

A Title Company egy olyan ügyvéd által vezetett hivatalos szervezet, aki ingatlan adás-vételre szakosodott. Ők azok, akik garantálják, hogy tehermentes ingatlan kerülhet csak át egyik tulajdonostól a másikhoz. Az előző eladástól számítva ellenőriznek minden, az ingatlannal kapcsolatos számlát, jelzálogot, műszaki változtatás törvényességét. Ellenőrzik továbbá, hogy a műszaki felülvizsgálat során feltárt esetleges hibákat kijavították-e, vagy hogy a szomszéd idő közben nem épített-e rá új kerítést az eladandó ingatlanra. Ők felügyelik a letéti számlát, amire az előzetes foglaló, majd a vételár kerül. Kizárólag az ő engedélyükkel lehet onnan a befizetett pénzt bármerre is elutalni. Ők azok, akik a megfelelő költségek elszámolása után elutalják a vételár fennmaradó árát az eladónak, és írják át a „Title Deed”-et vagyis a tulajdoni lapot, ezzel regisztrálva az ingatlan új tulajdonosát és őrködve a tisztesség és a jogtisztaság felett. Ennek költségét egyéni megegyezés alapján fizetik a felek. Költsége 400-1000 $ között alakul attól függően, hogy mennyi az ingatlan ára, illetve milyen formában fizetik az ingatlan vételárát. Hitel esetén magasabb az összeg, a megnövekedett ügyintézés miatt.
A Title Company felügyeleti szerve Florida Állam.
A zárás időpontját az ajánlattétel folyamán jelöli ki a vevő. Ez nem más, mint a tulajdonba adás (és a vételár beérkezésének) időpontja. Készpénzes vásárlás esetén 2-4 hét, hitel bevonása esetén 4-12 hétre nőhet az ügymenet időintervalluma.

Ingatlan bejárása, végső ellenőrzés

6. lépés: A végső ellenőrzés

Zárás napján (de még a zárás előtti órákban) minden esetben irodánk egy tagja személyesen ellenőrzi az ingatlant. Miért van erre szükség? Azért, hogy biztosak legyünk abban, hogy semmilyen kár nem érte az ingatlant az ajánlattétel folyamán, az állapota megfelel a műszaki ellenőr által rögzített jegyzőkönyvben leírtaknak.

Vásárlási folyamat zárása

7. lépés: Átadás-átvétel, fizetési kötelezettségek teljesítése

Minden költség és részlet banki átutalással rendeződik, tehát csupán a határidők betartására kell ügyelnünk. A vételi ár fennmaradó részének és a felmerülő költségek a Title Company felé történő átutalásával a vásárlási folyamat lezárul.

Vásárlást követő lépések

8. lépés: az ingatlan bejelentése, üzemeltetése

A kulcsátadás után az ingatlant birtokba vettük személyesen, vagy megbízottunk által. Gondoskodnunk kell arról, hogy a további hivatalos ügyek távolról intézhetőek legyenek, és minden ingatlannal kapcsolatos fizetési kötelezettség időben teljesüljön.

Az ingatlanhoz biztosítani kell az alapvető szolgáltatásokat, közüzemeket. Biztosítjuk a bejelentésekhez szükséges dokumentációkat, beadványokat, valamint megbízás esetén minden bejelentést le is bonyolítunk.

Amennyiben a vásárlók nem költöznek be, életvitelszerűen nem tartózkodnak az ingatlanjukban, ezért az ingatlan kezelését bérbeadás nélkül is érdemes, ajánlott egy kinti, helyi üzemeltetőnek átadni. A rövid távú kiadás érdekében pedig, elengedhetetlen egy ingatlankezelő bevonása.

Üzemeltetési szerződés megkötése irodánkkal. Hosszú távú üzemeltetés esetén annak eldöntése, hogy bútorozottan vagy bútorok nélkül kerüljön meghirdetésre az adott ingatlan. Fotók készítése a kiadásra szánt ingatlanról, azok feltöltése az általunk preferált és kezelt online felületekre. A jelentkező bérlők ellenőrzése majd bérlő kiválasztása és szerződések megkötése.

Rövid távú üzemeltetés esetén belsőépítész javaslata alapján kialakításra kerülő bútorzat, a szükséges eszközök, háztartási felszerelések beszerzése, profi fotózás. A fotók feltöltése az általunk preferált, már bevált és kezelt szálláskereső oldalakra, majd a foglalások kezelése és a rövid távú vendégfogadás napi ügyintézése szerződés szerint. (VRBO, FlipKey, HomeAway, Expedia, AirBnB)